» » Нерухомість у рік потрясінь

Нерухомість у рік потрясінь


Ринок нерухомості протягом усього року адаптувався до політичних та економічних шоків. Війна "поставила на паузу" житловий та комерційний сегмент на сході. В іншій частині країни розвиток ринку загальмували різке зростання курсу долара, падіння купівельної спроможності громадян та зниження бізнес-активності багатьох компаній. Пристосовуючись до нових реалій, орендодавці як у торгових центрах, так і в офісах активно знижували ставки, а забудовники готові були торгуватися і робити покупцям чималі знижки. Однозначно найбільш "живим" у 2014 році був сегмент первинної нерухомості, особливо економ-житло, в якому українці часто шукають об’єкти для інвестицій в моменти паніки та недовіри до банківської системи. Схоже, що у наступному році ці тенденції продовжаться, і буму на ринку нерухомості у 2015 чекати не варто, сообщает издание «Левый берег».

Нерухомість у рік потрясінь

Пусті офіси

Падіння української економіки та політична нестабільність змусили бізнес змінювати плани на майбутнє та урізати бюджети. Як наслідок, попит на офісні приміщення навіть у активному діловому центрі Києві істотно скоротився.

"У нинішніх умовах багато компаній взяли курс на зменшення витрат ('cost cutting' approach), що призвело до скорочення рівня попиту на офісні приміщення, в першу чергу класу А", - зазначає Олександра Глобіна, керівник відділу офісних площ компанії JLL в Україні.

На тлі непростої економічної ситуації 2014 рік був досить продуктивним в контексті будівництва. За даними компанії DTZ, протягом перших трьох кварталів 2014 року були введені в експлуатацію близько 114 тисяч кв.м порівняно з 88,3 тисячі кв.м в аналогічному періоді попереднього року.

Виходить, що нові приміщення з’являлися в той час, коли і старі офіси ще не нашли орендарів.

"Рівень вакантності (рівень вільних площ, - LB.ua) побив всі історичні "рекорди" для київського ринку, перевищивши 23%", - наголошує Марта Костюк, директор департаменту аналітики і консалтингу компанії DTZ Ukraine.

При чому в класі А показник збільшився на 5 п.п. і досяг 32,4%, а в класі В - на 3,5 п.п. до 19,4%, додає Олександра Глобіна з JLL.

Надзвичайно важливий вплив на ринок мало різке падіння курсу гривні, адже ціни на оренду офісів зазвичай виражаються в доларах, в той час як прибутки більшість компаній-орендарів отримують у нацвалюті. Зростання курсу долара та низька зацікавленість з боку потенційних клієнтів цілком логічно призвела до зниження орендних ставок.

Так, за інформацією JLL, максимальна орендна ставка знизилася з 420 доларів за "квадрат" на початку 2014 року до 270 доларів в кінці третього кварталу 2014 року.

Динаміка орендних ставок у ТЦ Києва, доларів (джерело UTG)

Нерухомість у рік потрясінь

Оскільки орендодавці були раді кожному новому клієнту, фактичні ставки часто навіть на нижчому рівні, ніж офіційна статистика.

"Крім того, в першому-третьому кварталах орендарі та орендодавці проводили активні переговори стосовно фіксації валютного курсу в межах валютного коридору. Умови такої фіксації визначалися індивідуально", - відзначає Глобіна з JLL.

Структура попиту на офіси у Києві у першому півріччі 2014 року (джерело UTG)

Нерухомість у рік потрясінь

Очевидно, в наступному році різких змін на ринку офісів не буде, це стосується, як орендних ставок (які, по-суті, досягли дна), так і пустих приміщень. Ситуація покращиться, коли стабілізується ситуація на сході, відновиться економічна активність, а на український ринок заходитимуть інвестиції та нові компанії.

Структурно ненасиченим порівняно з ринками інших європейських країн залишається ринок офісної нерухомості в Києві та у інших містах країни.

"Коли відновиться позитивна динаміка попиту з річним поглинанням на рівні 200 - 250 тисяч кв.м на рік, в сегменті буде відчуватися нестача якісних приміщень", - зауважує Марта Костюк з DTZ.

Спад та очікування

Зниження зарплат, дорогий долар, інфляція різко зменшили доходи громадян та обмежили можливості та бажання українців робити покупки, а значить, відвідувати торгові центри. Як наслідок, роздрібний товарообіг у січні-листопаді 2014 порівняно з минулим роком скоротився на 7,5%.

Війна на Сході внесла корективи на "торгову" карту країни, адже схід України традиційно представляв значну частину ринку, а зараз став епіцентром воєнних дій.

Нерухомість у рік потрясінь J,cnh

"Київ, Одеса та Донецьк завжди привертали цікавість торгових мереж, девелоперів та інвесторів в сегменті торговельної нерухомості. Однак через ситуацію в Східній Україні, Донецьк перестав розглядатися активними гравцями на ринку. Водночас суттєво зросла привабливість Львова", - пояснила Марта Костюк із DTZ.

В торговому сегменті спостерігалися схожі тенденції, як і на ринку офісів, - падав рівень відвідуваності торговельно-розважальних комплексів (ТРЦ), зростала вакантність площ, а орендодавці готові були іти на поступки наймачам.

Середня вакантність на столичному ринку за підсумками першого півріччя сягала 7,5%, за даними UTG, а в деяких торговельних об'єктах, введених в експлуатацію в кінці 2013 - початку 2014 років, цей показник перевищив 50%.

Втім, не можна сказати, що кризовий рік призвів до зупинки ринку торгової нерухомості в Україні, адже з’являлися нові ТРЦ, в країну заходили нові бренди, а багато компаній попри воєнні дії не втратили цікавості до українських споживачів.

В 2014 році нова пропозиція в сегменті торговельної нерухомості в Києві становила приблизно 209 тисяч кв.м, що на 18% більше, ніж у 2013 році, каже Марта Костюк.

Попри все, у столиці відкрилися два ТРЦ ("Проспект" і "Атмосфера") та один торговий центр "Епіцентр".

Інші міста не відставали від Києва.

Так, в Одесі з’явився новий ТРЦ "City Centre Котовский" і розширився ТРЦ "City Centre I", у Дніпропетровську розширився ТРЦ "Караван". На заході України варто відзначити відкриття у Луцьку найбільшого у місті ТРЦ "ПортCity".

Нерухомість у рік потрясінь

Нові рітейлери (торгові бренди, - LB.ua) дебютували на українському ринку у цьому році за даними JLL: Pedro del Hierro, Star Burgers, Intimissimi, Keddo, Calzedonia, Lamoda (e-commerce), BottegaVerde, Glossip, Paul, Alberta Ferretti, H.E.by Mango, Prenatal Milano, Peacocks (повторно).

"Активізувалися локальні гравці в сегменті рітейлу (наприклад, вийшли на ринок: Tobmax Kids, Optimisto), в той же час з ринку пішли деякі міжнародні оператори (Bosco Sport, Spar, Esprit, River Island, Lee Cooper, New Look)", - відзначає Анна Чуботіна, керівник департаменту торговельних площ компанії JLL.

Ринок ожив у передсвятковий період, коли населення вирушило у торгові центри на пошуки подарунків. Зараз попит стимулюють і міжсезонні розпродажі, а також подальше падіння гривні, що змушує подумати про товари "про запас". Тому не дивно, що листопаді-грудні відвідуваність торгових і торгово-розважальних центрів зростає.

Ринок торгової нерухомості, як і будь-який інший, залежить від макроекономічної ситуації в країні. На даний момент експерти очікують, що в 2015 році нові торгові центри відкриватимуться із запізненням, рівень вільних площ може підвищитися, а орендодавці, як і раніше, домовлятимуться з рітейлерами індивідуально, аби мінімізувати збитки обох сторін.

"Анонсований обсяг введення ТЦ у 2015 році перевищує показник реалізованих у 2014 році проектів в 7,7 разів і становить близько 466 тис. кв. м. Припускаємо, що в умовах поточної макроекономічної ситуації в країні на ринок у наступному році вийде близько половини заявлених проектів", - відзначають у JLL.

Ситуація на ринку залежить не стільки від його учасників, як від українського уряду, вважає Андрій Некрасов, керівник проектів Arricano Real Estate. Якщо владі вдасться стабілізувати ситуацію в країні, то в державу прийдуть інвестиції, нові бренди, зокрема, європейські, які недостатньо представлені в Україні.

"Навіть у такі складні часи іноземні компанії зацікавлені в Україні. Це стосується, наприклад, турецьких компаній, які готові вийти на ринок навіть незважаючи на воєнні дії в країні", - сказав Некрасов на конференції, яку організувала Ukrainian Building Community.

Підступний долар

На попит на ринку житла одночасно впливали зменшення статків населення та подорожчання квартир.

Нерухомість у рік потрясінь

Хвилі девальвації внесли свої корективи в цінову політику забудовників та власників вторинного житла – ціни у доларах різко впали, і хто тримав заощадження в валюті, вміло скористався моментом.

Однак загальну картину цей фактор особливо не змінив: попит не досягнув рівня навіть 2013 року. Якщо жовтні 2014 року у Києві було продано 1165 квартир, то в минулому році ця цифра становила 2562 квартири. Не допомогла і тимчасова активність заможних переселенців, які, однак, тимчасово пожвавили ринок оренди у великих містах на кшталт Києва, Дніпропетровська, Одеси, Харкова та Львова. 

Через зростання курсу долара ціни в гривні протягом року стрімко рухалися вгору. Ціни на столичне житло на вторинному ринку (з початку 2014 року) підскочили майже на 70%, в новобудовах - більш ніж на 23%.

"Скорочення попиту спочатку потягнуло ціни вниз, але за рахунок зростання курсу в гривні ціни виросли. Попит остаточно змістився в економ-сегмент, угоди понад 100 тисяч доларів - велика рідкість. До кінця року попит зменшувався, а кількість недорогих пропозицій (на вторинному ринку) зросла", - каже Едуард Бразас, директор відділу агентських послуг АН "Сітікон" та аналітик Асоціації фахівців з нерухомості.

Зараз орендодавці змушені фіксувати в гривні, додає експерт, але ще намагаються перекласти на плечі орендарів зростання комунальних тарифів.

Середня вартість квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку (соціальне житло), у доларах США (джерело "Олімп Консалтинг") Нерухомість у рік потрясінь

Кількість представлених до продажу квартирна вторинному ринку в Києві, 2011 - січень-жовтень 2014років (джерело АСНУ)

Нерухомість у рік потрясінь

Якщо власники вторинки переважно не хотіли торгуватися, то важка економічна ситуація змусила забудовників йти на поступки потенційним покупцям. За словами Максима Микитася, президента корпорації "Укрбуд", при 100% сплаті знижки можуть сягати до 10%, залежно від об’єкту.

В умовах відсутності іпотеки забудовники також почали частіше використовувати інструмент розстрочки.

Припинення фінансування державних житлових програм стало ще однією характерною подією на ринку нерухомості у 2014 році. У зв’язку з цим ще у квітні цього року Держфонд сприяння молодіжному житловому будівництву припинив реалізацію програми "Доступне житло 70/30", що передбачає компенсацію державою 30% від вартості житла.

Інших неприємних сюрпризів з боку законодавців в поточному році не було.

"Нарешті закінчилася епопея з ліквідацією корупційних схем на ринку податкової оцінки (безумовний плюс), але ускладнили процедуру проведення готівкових розрахунків (явно мінус і збільшення транзакційних витрат). Поліпшуються сервіси із реєстрації права власності, але придумали виписку/прописку через реєстраційні центри", - перераховує Едуард Бразас.

В наступному році кардинальних змін на ринку житла не буде, вважає Вікторія Погасій, старший консультант City Development Solution. Забудовники продовжать переходити на ціноутворенні в гривні, попит збережеться на рівні 2014 року, а от пропозиція скоротиться.

Нерухомість у рік потрясінь

"Обсяг нової пропозиції скоротиться на 30% до 2014 року", - зауважує експерт, додаючи, що зараз шанси на ринок мають невеликі проекти, які не потребують позикових коштів.

Нові квартири, скоріше за все, будуть дорожчати (у гривнях), про що неодноразово заявляли забудовники, посилаючись на збільшення вартості матеріалів та будівельно-монтажних робіт. Зростання, за різними оцінками, сягне 10-15% за підсумками першого кварталу 2015 року.

Слідом за забудовниками ціни спробують підняти і продавці вторинки, але оскільки грошей у гаманцях українців найближчим часом не побільшає, цифри в реальних угодах будуть далекі від бажаних.

Найбільшим попитом традиційно користуватиметься недороге житло до 800 тисяч гривень. Підживлювати ринок будуть гравці, які розглядають квартири як спосіб збереження заощаджень.

"Населення, не довіряючи банкам, намагається зберегти і примножити накопичений капітал, інвестуючи в нерухомість. Актуальними будуть пропозиції двох - і трикімнатні квартири економ-класу площею не більше 70-90 квадратних метрів", - прогнозує Олександр Лятамбор, радник президента корпорації "Укрбуд".


  Источник: http://ua-ru.info/
Просмотров: 428; Комментариев: 0; Дата публикации: 31-12-2014, 06:28

Понравилась статья? Поделитесь ей с друзьями:
Не согласны или есть что добавить? - Напишите свой комментарий!

Добавить комментарий!

Ваше Имя:
Ваш E-Mail:
Полужирный Наклонный текст Подчеркнутый текст Зачеркнутый текст | Выравнивание по левому краю По центру Выравнивание по правому краю | Вставка смайликов Выбор цвета | Скрытый текст Вставка цитаты Преобразовать выбранный текст из транслитерации в кириллицу Вставка спойлера
Введите код:

Рекомендуем похожее:

​Газовики вимагають від уряду адекватної ренти

Експерти критично оцінили ініціативу уряду підняти рентну ставку на видобуток вітчизняного газу до

Гривня на міжбанку зміцнилася до 16,08 UAH/USD

Курс гривні на міжбанківському валютному ринку після зміцнення в четвер на 2 коп. у п'ятницю

Міфи про український бюджет

Ідея уряду скоротити державні витрати викликала в українців гнів та обурення. Подібна реакція

Копати по-новому. Як модернізували шахти у Європі

Україна передала в приватну власність найбільш рентабельні шахти. Ті копальні, що залишилися

Чи купують житло під час війни

Війна зупинила ринок у східних регіонах країни та змусила покупців зайняти вичікувальну позицію у

Чи є робота в Європі

Один із найбільш поширених міфів, пов’язаних із євроінтеграцією, - різке зростання безробіття і
Новостная лента

Транссибирский арт-фестиваль в Новосибирске собрал около 13 тысяч зрителей

25-04-2016, 03:47
Фестиваль под художественным руководством знаменитого скрипача Вадима Репина прошел в Новосибирске

Первый исполнитель песни "Me and Mrs. Jones" Билли Пол скончался в США

25-04-2016, 03:29
Певец скончался у себя дома в возрасте 81 года. Ранее врачи обнаружили у обладателя "Грэмми" Билли

Бал в честь Гулегиной откроет проект "Лига Maestri" в Геликон-опере

24-04-2016, 21:54
Концерт "Виват, Мария!" объединит на главной сцене "Геликон-оперы" солистов театра и драматических

В Москве появились освященные автозаки

Сегодня, 10:31
Протоиерей прочитал молитву и окропил машины святой водой.

На войне в Йемене засветился танк Т-34

Сегодня, 09:44
Машину используют в качестве стационарной огневой точки.

Китай назвал звонок Трампу "уловкой Тайваня"

Сегодня, 09:13
МИД Китая заявил о недопустимости военных контактов между США и Тайванем.

В России построили корабль из стеклопластика

Сегодня, 08:02
Военные надеются, что тральщик "Александр Обухов" окажется живучим.

Дорожный городской велосипед: особенности конструкции

13-09-2016, 16:59
Дорогие горные велосипеды далеко не всем по карману, да и не каждый видит себя в роли спортсмена,

Одежда и все прочее от компании Адидас

12-08-2016, 16:33
Адидас – это известная компания, о которой наверняка слышали многие. Бренд смог создать

Кузя, Булочник и еще три российских звезды НХЛ помимо Овечкина и Малкина

25-04-2016, 04:45
В сильнейшей хоккейной лиге мира – НХЛ – начался плей-офф, 16 команд вступили в борьбу за Кубок

ЮЧМ-2016 по хоккею: сборная России стала лишь шестой, золото выиграли финны

25-04-2016, 04:23
На юниорском чемпионате мира по хоккею Россия была представлена самой молодой командой в истории. В